SÕNA EKSPERTIDEL ⟩ Milline kinnisvara krabatakse tundidega müügilt ning millist peljatakse kui tuld
Kinnisvaraturu murelapseks on vaieldamatult suured nõukaaegsed eramud, majapidamised ja ka ärihooned.
LVM kinnisvara juhatuse liikme Ingmar Saksingu sõnul on need kõik on ehitatud ajal, mil nafta ei maksnud midagi.
«Sooja need ei pea, planeering on pahatihti ebaratsionaalne, tehnovõrgud püsivad veel siiski koos. Lisaks toonased ehituslikud liialdused, suurte esikute ja magamistubadega 300-400 ruutmeetrised tuhaplokist eramud,» põhjendab Saksing.
Omaette kõvaks pähkliks on ka ärihooned, mis on kas liiga kitsad, või hoopis vastupidi, mõttetult suurte üldruumide ja kehva mikrokliimaga.
Selliste pidamine käib Saksingu meelest üle jõu ning ka renoveerimine läheb asendamisest oluliselt kallimaks. «Pahatihti ongi sellise objekti suurim väärtus vaid tema asukoht, nii mõnigi kord müüakse sellised sisuliselt vaid krundi väärtusega,» lisab Saksing.
Pikemalt jäävad seisma ka sellised korterid, mis on piirkonnas, kus pakkumine ületab nõudluse. «Korter on küll keskmises või heas seisukorras, aga mingi kiiksuga või siis need, mille hind on hindamisakti omast kõrgem, kuid neil pole seda «miskit», mis seda kompenseeriks,» selgitab Uus Maa kutseline maakler Meelis Paldre.
«Saan oma praktikast tuua näitena korteri, kus üks tuba on liiga väike, et sinna tavaline voodi ära mahutada, seinad olid ostuhuviliste arvates liiga erksavärvilised ja soe vesi tuli väikese elektriboileriga. Kaks viimast probleemi on kergesti lahendatavad, kuid ometi omasid need suurt mõju. Ka hind oli kõrgem, kui hindamisakt. Leidsime korterile ostja, kui omanikud olid nõus hinnas alla tulema,» tutvustab Paldre turu telgitaguseid.
Pikalt uut omanikku ootavad korterid on Kaamos kinnisvara turundus- ja kommunikatsioonijuhi Tambet Asi sõnul lisaks kehvale planeeringule tihtipeale ka sünged ja hämarad.
Laojääk praktiliselt müüdud!
Kõige kiiremini napsatakse turult väikesed, madala ostuhinnaga tudengikorterid ning seda sõltumata aasta-ajast. Nende müügiperiood on praegu loetud tundidest kuni tööpäevani, sest tegevmaakleril on nimekiri potentsiaalsetest huvilistest juba olemas ja tehinguni jõutakse sageli enne, kui korter üldse kuulutusteportaalidesse jõuab.
Saksingu sõnul ostavad nii tudengid (või nende pere) ise, kui inimesed kes kavatsevad neid tudengitele välja üürida. «Nõudlus on küll suur, aga see ei tähenda, et siin oleks ruum suureks hinnatõusuks. Üks olulisim kriteerium ongi madal, 50-100 tuhande euro vahele jääv ostuhind, et ta jääks tavalise tudengi, pere või tavalise sääste investeeriva pere ostujõu piiresse,» sõnab Saksing ning lisab, et järjest olulisem on ka asjaolu, et korter oleks uus, kuni viieaastane.
«Kõik uued korterid rajatakse A-energiaklassiga, mis tähendab et isegi kümne aasta vanune korter on juba tehnoloogiliselt eelmine põlvkond,» selgitab Saksing.
Üpris tihe rebimine on ka väga heas korras ja hinnatud piirkonnas asuvate korterite või eramute nimel.
«Näiteks kahetoaline korter Kakumäel leidis ostjad kahe nädalaga. Väga hea asukoht (vaikne, roheline, mere lähedal), ilus korter, odavam, kui teised selle piirkonna pakkumised. Hind natuke kõrgem, kui hindamisakt,» toob Meelis Paldre oma praktikast näite. Neljatoaline Saku valla korter leidis näiteks kolme nädalaga ostjad, olgugi, et korter oli Paldre kinnitusel remonti vajav. Ostjaid kõnetas eluruumi hea asukoht ning hindamisaktiga kooskõlas olev müügihind. Tallinna servas Laagris müüdav elumaja leidis aga näiteks nädala ostja. Ka see oli Paldre sõnul tingitud eeskätt heast asukohast ja soodsast müügihinnast.
Perekorterite puudus
Ostjaid on täna turul palju, täpselt nagu on ka erinevaid ootusi uuele kodule. Tambet Asi usub, et tänases turuolukorras peaks iga kaasaegne ja mõistliku hinnatasemega kodu kiirelt omaniku leidma. Enim puudust tuntakse tema meelest terviklikust ja läbimõeldud elukeskkonnast.
Meelis Paldre praktikas igatsetakse enim maju ja ridaelamuid, kus oleks vähemalt viis tuba. Viimase aasta jooksul on hüppeliselt tõusnud huvi ka elamumaa kruntide vastu. «Kiiresti lähevad müügiks krundid, mis asuvad mõne keskuse lähedal, on vähemalt 1500-ruutmeetrised ja kus on olemas liitumised elektri ja vee-kanalisatsioonitrassidega,» toob Paldre näite ning lisab, et korterite osas on enim nõudlust samuti veidi suuremate perekorterite järele.
«Arvan, et enam kui viietoalistest majadest ja/või ridaelamutest on puudus, kuna arhitektid ja ehitajad ei ole veel kohanenud arusaamisega, et väga paljud pered otsivad praegu endale sellist kodu, kus lisaks magamistubadele peab olema veel ka kaugtöö tegemiseks üks kuni kaks lisatuba,» räägib ta.