Kinnisvara hinnad on kuude jooksul meeletult kasvanud. Ostjad maksavad vahe rõõmsalt kinni

Kinnisvarahindadega kursis olevad on kindlasti märganud, et korterite hinnad on viimasel ajal märkimisväärselt tõusnud. Üks ruutmeeter võib praegu maksta 500 eurot rohkem kui veel aasta alguses. Ehitusmaterjalide ja logistika ootamatu kallinemine on ajanud tülli ehitajaid ja arendajaid. Lõppklient on aga valmis ka kõrgema hinna kinni maksma.

Triple Net Capitali juhtivpartneri Heiti Riisbergi sõnul oli veel 2019. aastal Tallinnas arendaja jaoks minimaalne hind, millelt kasumit teenida, 2000 eurot ruutmeetri eest. Nüüdseks on see aga väga kiiresti 2500 euroni kerkinud. Kui meedias on jäetud mulje, et see on nõudluse kasvust tingitud hinnaralli, siis tegelikult on lugu proosalisem – madalama hinnaga enam lihtsalt ei kannata müüa.

Uusarenduste korterite keskmine ruutmeetri hind on praegu umbes 3000 eurot. Kui mõni aasta tagasi võis see tunduda väga kallis, siis nüüd saab selle eest täiesti tavalise elupinna. Minimaalseima variandi võib saada ka hinnaga 2500 eurot ruutmeetri eest, kuid tänapäeval ei tohi enam madalama kui A-energiaklassiga kortermaju ehitada. See tähendab, et hinda väga langetada ei annagi.

Aasta keskmine ruutmeetri hind on jõudsalt kasvanud

Kui 2018. aastal tõusis eelneva aastaga võrreldes keskmine ruutmeetri hind 94 euro võrra, siis 2021. aastal on see tõusnud aastaga 128 euro võrra.

Mis on siis hinnad nii kõrgeks ajanud? Ehitushindade tõusu taga näevad arendajad ja ehitajad segast aega turul ehk hindu tõstab nii suurenenud nõudlus kui ka tarnekriis. Kui Triple Net Capital veel pool aastat tagasi Tallinnas Pärnu maantee äärset Vektori arendust planeeris, räägiti ehitajaga ka hindadest. Tehti hange ja pool aastat hiljem pandi lõpuks lepingusse 30–40% kõrgem ehitushind.

„See on üsna drastiline kasv. Samas on maikuust alates maailmaturul materjali hinnad stabiliseerunud. Logistika on aga endiselt väga kallis,” selgitas Riisberg. Ta tõi näiteks, et merekonteineri Shanghaist Euroopasse saatmine maksis veel mõnda aega tagasi 2000 dollarit, praegu 15 000 dollarit. Samal ajal usub ta, et logistikas hinnatõus mingil määral raugeb. Materjalide kohta on aga keeruline prognoosida, millal ja mis mahus need odavnevad. „Praegu ei saa teha selliseid plaane, kus ehitushinnad langevad,” nentis Riisberg. Selles, et ehitushinnad lähiajal langeksid, kahtlevad ka teised arendajad ja ehitajad.

„Ega selline pikk ja kauakestev hinnatõus ühelegi turuosalisele eriti meeldi. Meie soov on, et hinnad püsiksid sellised, et inimesed jaksaksid kortereid osta, ning lõpphinnad oleksid sellised, et laenuvõtmine oleks lihtne,” ütles Mapri Ehituse tegevjuht Tarmo Roos.

Metro Capitali tegevjuht Ain Kivisaar lisas, et hinnatõus võib tugevasti mõjutada ka tulevasi korteriarendusi. „Tõenäoliselt näeme lähiajal, et uusi kinnisvaraprojekte ei tule soovitud tempos peale. Tulevikuprojektide korterid tulevad turule aga kõrgema hinnaga, mis toob kaasa üldise kinnisvarahindade kasvu,” selgitas ta.

Äripindadel seis keerulisem

Projektide edasilükkamise all kannatavad ka äripindade arendajad. „Näeme juba praegu, et osa ärihoonete rajamist on veidi edasi lükatud ning praegu on kindlasti raskem startida uute projektidega. Ühe ruutmeetri hind ei suuda ehitushinnatõusuga sammu pidada,” tõdes kinnisvaraarendusettevõtte Hepsor juhatuse liige Henri Laks. Ta kirjeldas näitlikustamiseks järgmist olukorda: projekt x tasub end ära, kui küsida büroopinna ruutmeetri eest 13 eurot. Ehitusmaterjali kallinemine eeldaks 14 euro küsimist, kuid turuhind püsib 13 eurol. Sellisel juhul ei tasuks projekt end ära ja jäädaksegi ootele.

Löögi võivad saada just sellised projektid, mille ehituses on vaja palju metalli. Ehitusettevõtte Mitt & Perlebach juhatuse liikme ja kaasosaniku Kristjan Miti sõnul on sellised näiteks laod ja kauplused. „Edasised ehitused võivad jääda venima, sest projektialgatajad ootavad sobivamat ehitusaega,” ütles ta.

Ka Rimi tegevjuht Vaido Padumäe märkis eelmisel nädalal antud intervjuus, et ehitussektori tarnekriisi mõjusid on tunda. „Kui ehitame uut poodi või täiendame olemasolevat kasvõi uute külmikutega, siis seal tajume seda mõju päris tugevalt,” rääkis ta.

Ehitaja risk

Ärilehele teadaolevalt on Tallinnas objekte, mis on jäänud seisma, sest ehitaja ja arendaja ei ole kiire hinnatõusuga toime tulnud. Ehitaja ei ole sellega arvestanud ja soovib nüüd ehitushinda tõsta. Arendaja on aga paberil kortereid maha müünud. Pealegi on leping püha, ka kinnisvaramaailmas.

Kõige sagedamini kasutavad ehitajad ja arendajad n-ö fikseeritud lepingut, milles on määratud täpsed summad. Kui hinnad vahepeal tõusevad, siis pole ehitajal muud teha, kui see oma taskust kinni maksta või jalga lasta. Pingeline aeg võib viia arendajate ja peatöövõtjate tülini, olgugi et ehituslepingus on kõik summad kokku lepitud. Heiti Riisberg Triple Net Capitalist ütles otse, et siis peab ehitaja hinnatõusu enda kanda võtma, sest riskid tuleb alati maandada.

„Peatöövõtja on projektijuht, kes võtab pakkumised omakorda alltöövõtjatelt. Ta saab neilt hinnad ja tellib juba ka materjalid selle hinna alusel ära. Kui ta seda ei teinud või otsustas spekuleerima hakata, et ehk saab odavama hinna, siis on see tema viga,” lausus Riisberg. „Kui keegi saaks teada ehitajast, kes on lepingut ühepoolselt muuta soovides objektilt lahkunud, siis temaga tõenäoliselt teised enam väga koostööd teha ei taha,” lisas Riisberg.

Ka Henri Laks Hepsorist sõnas, et ehitushinna fikseerimine on peatöövõtja risk. „Kui ta on alapakkunud või turutsüklist tingituna sõlminud liiga odava hinnaga, siis see lõpuks on ta enda viga,” ütles ta. Samal ajal juhtis Laks tähelepanu, et ehitushinnad pole kogu aeg tõusnud, vaid vahepeal ka langenud. Sellisel juhul on ehitaja jällegi võitnud, sest on saanud materjalid odavamalt, kui lepingu sõlmimise ajal võis ette näha.

Suure riski tõttu ei ole paljud ehitajad enam valmis fikseeritud hinnaga ehituslepinguid sõlmima. „Samas ei sobi see paljudele tellijatele, mistõttu lükataksegi lepingute sõlmimisi edasi, lootes olukorra normaliseerumisele,” tõdes Ain Kivisaar Metro Capitalist.

Teistmoodi lepingud

Bonava ehitusvaldkonna juht Klaus Treimann selgitas, et kui tarnijaga lepingut sõlmides tehakse kohe ka tarnekokkulepped, siis on võimalik tagada materjalide kokkulepitud hinnaga soetamine, ilma et hilisem hinnatõus konkreetset kokkulepet mõjutaks. „Kindlasti ei ole praegune turuolukord esmakordne, kus lepingutesse fikseeritud hinna alusel võetud sisendid aja jooksul muutuda võivad ning sellega tuleb alati arvestada,” rääkis ta.

Fikseeritud lepingu asemel on hakatud kasutama ka selliseid lepinguid, mis arvestavad vajaduse korral sisendhindade kõikumist. „Võimalik on teostada projektijuhtimise meetodil või fikseeritud juhtimistasuga lepinguid, see tähendab aga mõlemapoolset ülimat ausust ja head koostööd kogu projektimeeskonna vahel. Praktikas seda ka tehakse, kuid pigem on need erandjuhud,” selgitas Tarmo Roos Mapri Ehitusest.

Mitt & Perlebachi juhatuse liige Kristjan Mitt märkis, et ka sisendhindade kõikumist arvestava lepingu korral ei maksa arendaja hinnakasvu kinni. „Seal pannakse pigem paika, et kui maja maksab x eurot ning ehitus läheb aja jooksul näiteks 5% kallimaks, siis sellest pool maksab ehitaja ja pool arendaja, aga kui muutus on 5% suurem, siis jääb kõik ehitaja kulule,” tõi ta näite.

Üldiselt ollakse aga aru saanud, et olukorraga tulebki kohaneda. „Praegune pidevalt muutuv maailm on see, kus me elame, ning sellega tuleb harjuda,” ütles Roos.

Sisendhindade kõikumist arvestavad lepingud korteriostja jaoks müügiprotsessi ei mõjuta. „Kui klient näeb müügis olevate korterite hindu, siis müügilepingus fikseeritud hinnaga ta korteri ka pärast valmimist kätte saab,” ütles Merko Ehitus Eesti AS-i kommunikatsioonijuht Kätlin Kaasik.